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一字千金:合同法中定金与订金的区别
“定金”与“订金”的含义
 
“订金”在法律上没有明文规定,从文字的理解上来说,“订”的含义是订立、预订之意。订金并非一个规范的法律概念,实际上具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质。
 
“定金”在法律上有明确的概念:它既是履约的保证,又是一种支付,同时还是一种赔偿,即通过支付一定数额的金钱来表明合同双方有意并要真诚履行签订的合同。
 
定金依法律性质不同可以有多种分类,如证约定金、成约定金、违约定金、立约定金等。“定金”在我国《担保法》上是债务的一种担保方式,在《合同法》上是承担违约责任的形式之一,其基本法律性质是违约定金,并具有担保合同履行的性质。“定金”的作用有两种情形:
 
1、合同正常履行时,定金充作价款或由交付方收回;
 
2、合同不履行时,适用定金罚则:即交付方违约的,无权收回;接受方违约的,应双倍返还。
 
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条规定:“当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”
 
定金与订金的区别
 
专家目前提醒费者,一定要注意“定金”与“订金”的不同,莫把“订金”当“定金”。消费者购买商品或者接受服务前,一定要看清交纳的款项究竟是“定金”还是“订金”。
 
对于“定金”,依据《合同法》相关条文规定,双方有约定的按照约定执行;如果无约定,经营者违约时“定金”双倍返还,消费者违约时“定金”不返还。
 
至于“订金”,目前法律没有明确规定,可视为“预付款”,不具有定金的性质,双方有约定的按照约定执行:如果无约定,经营者违约时应无条件退款,消费者违约时可以要求经营者退款。
 
订金和定金哪个受保护?
 
消费者在签订合同时,要分清自己交纳的到底是“订金”还是“定金”,做到心中有数。下面就以买受方签订“房屋认购书”为例,说明“订金”和“定金”两者在法律后果上的不同之处。
 
1、在“房屋认购书”中约定的为“订金”:《商品房销售管理办法》(2001年6月1日起施行)第二十二条第二款规定:“房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受方收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受方返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。”此种情况下,买受人可与出卖人详细约定“订金”的性质,否则到时想要主张“定金”的权利的话,将不会被人民法院支持。
 
2、在“房屋认购书”中约定的为“定金”:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年6月1日起施行)第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”也就是说,买房人签订认购书、正式签订《商品房买卖合同》前,如果因为买受人一方的原因“未能订立商品房买卖合同”的,出卖人可以不退还定金。但是,如果因为买卖双方的原因,比如合同不能协商一致,出卖人应当将定金返还买受人。
 
定金是一个规范的法律概念,是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中,买家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金,发展商不履行合同的,应双倍返还定金。我国《担保法》还规定:定金应以书面形式约定,不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金,即产生相应的法律后果。
 
另一方面,定金作为合同履行的一种担保,《担保法》中规定:担保合同(即定金条款)是主合同的从合同,若主合同无效,定金条款无效(另有约定的,按约定)。换言之,若合同无效,定金条款亦无效,收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效,过错方应承担相应的民事责任,而不是没收或双倍返还定金了。
 
订金并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质。商品房交易中,如买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之,若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金,但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
 
值得一提的是,签订正式的房屋预售契约之前,买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约,不具备房屋预售契约的法律效力,只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款,则若购房者在签订认购书后反悔,发展商有权没收购房者的定金;若发展商违约,不与购房者签订正式的预售合同,则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金,那么就不具备定金的法律后果了。
 
由此可见,定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同,在签订合同时,一定要注意这种“一字千金”的差异。
 
2013年1月29日上传
 

 

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